Caderneta predial e VPT: onde obter, como ler e como pedir reavaliação
Antes de comprares casa, pede a caderneta predial. É o documento das Finanças que diz que casa é, quanto vale para efeitos fiscais e quem a tem em nome.
Obtém-se online, em poucos minutos, sem custo. Neste artigo ficas a saber onde está, o que significa cada campo e quando vale a pena pedir uma reavaliação do VPT.
O que é a caderneta predial urbana
É o documento das Finanças com a identidade fiscal do imóvel. Não é a mesma coisa que a certidão do registo predial, que vem da conservatória e indica quem é o dono, as hipotecas e as penhoras.
Na compra de uma casa precisas das duas, porque respondem a perguntas diferentes: a caderneta diz o que a casa é para o Fisco, a certidão diz quem pode vendê-la e com que encargos.
O que consta da caderneta
- Artigo matricial: o número do prédio na matriz e, nos apartamentos, a fração.
- Áreas: área bruta privativa, área bruta dependente e área do terreno.
- Afetação e descrição: o tipo de prédio, se é habitação, comércio ou serviços, a tipologia, os pisos e as divisões.
- VPT: o valor patrimonial tributário, com a data da última avaliação e os coeficientes usados.
- Titulares e permilagem, localização e isenções em vigor.
Como obter a caderneta online
- Entra no Portal das Finanças com NIF e senha, Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão.
- Escolhe «Consultar Património Predial» (no menu Imóveis).
- Na página das cadernetas, seleciona o imóvel na lista.
- Gera o PDF. É emitido na hora.
A emissão online é gratuita e sem limite de pedidos. A caderneta tem validade de 12 meses.
Só o titular, ou quem o represente, consegue gerá-la online. Se és comprador e ainda não és titular, pede-a ao vendedor antes de assinares o CPCV.
Se o prédio não aparecer na lista, identifica-o pelo artigo matricial. A emissão no balcão das Finanças tem custo.
Como se calcula o VPT
O VPT resulta de uma fórmula: o valor base por metro quadrado, multiplicado pela área e por vários coeficientes: o de afetação, o de localização, o de qualidade e conforto e o de vetustez, que baixa com a idade do prédio.
Por isso o VPT costuma ficar abaixo do preço de mercado, como explicamos em VPT: o valor patrimonial tributário.
Porque é que o VPT te interessa
- IMI: o imposto anual calcula-se multiplicando o VPT pela taxa do município. Vê a tabela do IMI em 2026.
- IMT: o imposto incide sobre o valor mais alto entre o preço e o VPT. Se o VPT for superior ao preço, pagas sobre o VPT. Os exemplos estão em Quanto se paga de IMT e Imposto do Selo.
- Isenção de IMI: a isenção temporária exige VPT até 125 000 €. Lê Isenção de IMI: quem não paga e como pedir.
Quando vale a pena pedir reavaliação
A reavaliação pede-se com a declaração Modelo 1 do IMI, no Portal das Finanças ou num serviço de finanças. Se achas que o VPT está desatualizado, só podes pedi-la três anos depois da última avaliação. O novo VPT aplica-se ao IMI do ano do pedido e não dá direito a devolução de anos anteriores.
O ponto que decide tudo: o novo valor pode ser mais alto. Antes de pedires, usa o simulador de VPT do Portal das Finanças. Se a simulação der mais do que tens, não peças.
Erros de outro tipo, como áreas ou tipologia erradas, um titular que já vendeu ou uma isenção que não aparece, corrigem-se também com o Modelo 1, sem o prazo de três anos.
Vais comprar ou vender? O valor patrimonial conta para o IMT. Faz a conta com os teus valores.
Perguntas frequentes
A caderneta predial é gratuita?
Online, sim: a emissão no Portal das Finanças é gratuita e sem limite de pedidos. No balcão das Finanças tem custo.
Qual é a validade da caderneta predial?
12 meses.
Qual é a diferença entre caderneta predial e certidão permanente?
A caderneta é das Finanças e diz o que a casa é para efeitos fiscais, incluindo o VPT. A certidão do registo predial vem da conservatória e diz quem é o dono, as hipotecas e as penhoras.
Posso pedir reavaliação do VPT quando quiser?
Se o VPT está desatualizado, só três anos depois da última avaliação. Erros de áreas, tipologia ou titular podem ser corrigidos sem esse prazo.
Fontes: Portal da Literacia Financeira, Caderneta predial urbana; Portal da Literacia Financeira, IMT e Imposto do Selo.
Informação geral, com regras à data de outubro de 2026. Confirma com um advogado, solicitador ou contabilista certificado.
