O que são as mais-valias imobiliárias
Mais-valia é o lucro que tens ao vender uma casa por mais do que a compraste. Se vendes por menos, não há mais-valia. Quem paga o imposto é quem vende, e o valor entra no teu IRS.
Como se calcula
A conta é: valor de venda, menos o valor de compra, menos as despesas que podes deduzir, menos a atualização do valor de compra pelo coeficiente de desvalorização da moeda. O que sobra é a mais-valia.
O coeficiente de desvalorização da moeda sobe o valor de compra conforme o ano em que compraste: quanto mais antiga a compra, maior o ajuste. Está numa tabela oficial, publicada todos os anos. Consulta a tabela de coeficientes de desvalorização da moeda.
Que despesas contam
- Escritura e registo da compra.
- Comissão imobiliária da venda.
- Certificado energético.
- Obras de conservação, com fatura, feitas nos últimos 12 anos.
As faturas têm de estar no teu NIF e referir o imóvel. Guarda tudo, porque quem não tem fatura não deduz.
Quanto se paga
Se és residente em Portugal, só 50% da mais-valia entra no teu IRS. Essa metade soma-se aos outros rendimentos e paga às taxas normais do IRS. Quem não é residente paga sobre 100%.
Um exemplo
Compraste uma casa por 150 000 € e vendes por 220 000 €, tendo gasto 8 000 € em despesas dedutíveis. Para simplificar, não contamos o coeficiente.
A mais-valia é 220 000 € − 150 000 € − 8 000 € = 62 000 €. Só 50% entra no IRS, ou seja, 31 000 €, e o imposto depende dos teus outros rendimentos, porque esse valor se soma a eles. Com o coeficiente, a mais-valia desce, e a calculadora trata disso.
Posso ficar isento?
Se vendes a tua habitação própria e permanente e reinvestes o dinheiro noutra casa, podes ficar isento. As regras principais são estas:
- O reinvestimento pode ser feito até 36 meses depois da venda, ou até 24 meses antes.
- A nova casa tem de ser habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.
- Se reinvestes só parte, a isenção é só sobre essa parte.
- O valor a reinvestir é o da venda, descontado o crédito que pagaste ao banco.
- Se compras em co-propriedade, só conta a tua quota.
Se tens mais de 65 anos, podes em alternativa investir o dinheiro em produtos financeiros que dão rendimento regular, no prazo de 6 meses. As casas compradas antes de 1989 estão isentas.
Como se declara
A venda declara-se sempre no IRS, no anexo G, no ano seguinte ao da venda, mesmo que fiques isento. Quem não declara arrisca uma coima, ainda que não tenha imposto a pagar.
Heranças
Numa casa herdada, a data de aquisição é a da morte de quem deixou a casa, e o valor de compra é o que consta do Imposto do Selo.
Faz a conta
Escreve os valores da tua casa e a calculadora mostra a mais-valia e o imposto estimado.
Perguntas frequentes
Posso deduzir as obras da casa?
Sim, as de conservação com fatura dos últimos 12 anos. Obras que aumentam o valor da casa também podem contar, e convém pedir ao contabilista para ver o teu caso.
A comissão do mediador conta?
Sim, é uma despesa de venda dedutível.
E se eu vender com prejuízo, isso reduz o imposto de outros rendimentos?
Não. Uma menos-valia imobiliária não reduz o IRS de outros rendimentos, como o salário. Pode, em certos casos, ser usada para compensar outras mais-valias da mesma categoria nos anos seguintes – vale a pena confirmar a situação concreta com um contabilista.
Vendi uma casa herdada onde nunca vivi. Tenho direito à isenção por reinvestimento?
A isenção por reinvestimento aplica-se a quem vende a própria habitação própria e permanente. Uma casa herdada onde nunca viveste normalmente não cumpre essa condição, por isso a mais-valia costuma ser tributada nas regras normais, sem direito à isenção.
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Trabalhamos para que os conteúdos sejam o mais fiéis possível, mas esta página é informativa. Todas as questões jurídicas e fiscais devem ser revistas por um advogado, solicitador ou contabilista certificado. Fontes: CRN Contabilidade, Quanto imposto paga sobre mais-valias em 2026 e Isenção de Mais-Valias em 2026.