O que é o IMT
O IMT é o imposto que pagas quando compras uma casa. Não é uma taxa do banco nem um custo do advogado: é um imposto do Estado, cuja receita fica para o município onde o imóvel está.
O nome completo é Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. “Transmissão onerosa” quer dizer que o imóvel muda de dono em troca de dinheiro, por isso o IMT aplica-se às compras. Nas doações e nas heranças, os impostos são outros.
Quem paga e quando
Paga quem compra; o vendedor não paga IMT. O pagamento faz-se antes da escritura e, sem o comprovativo, o ato não avança. Conta com este valor no dia da escritura, para além do preço da casa e do que o banco financia.
Sobre que valor se paga
O imposto não se calcula sobre o preço que combinaste, mas sobre o mais alto de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT), que está na caderneta predial. Se o VPT for superior ao preço, o IMT calcula-se sobre o VPT; se o preço for mais alto, calcula-se sobre o preço.
Como se calcula
O IMT funciona por escalões. Cada escalão tem uma taxa e uma parcela a abater, e a conta é sempre a mesma: valor do imóvel × taxa do escalão − parcela a abater.
A parcela a abater serve para não pagares a taxa mais alta sobre o valor todo. Na prática, cada euro é taxado ao escalão em que cai, como acontece no IRS, e a fórmula é apenas o atalho que a Autoridade Tributária usa para chegar lá.
Habitação própria e permanente, no Continente
É a tabela que a maioria das pessoas usa, e vale para a casa onde vais morar como residência fixa.
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 0% | – |
| De 106 346 € a 145 470 € | 2% | 2 126,92 € |
| De 145 470 € a 198 347 € | 5% | 6 491,02 € |
| De 198 347 € a 330 539 € | 7% | 10 457,96 € |
| De 330 539 € a 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| De 660 982 € a 1 150 853 € | 6% | – |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5% | – |
Repara que, a partir de 660 982 €, a taxa passa a ser única e aplica-se ao valor todo. É por isso que o imposto dá um salto nesses limites.
Exemplo: uma casa de 250 000 €
Imagina uma casa de 250 000 € que vai ser a tua habitação própria e permanente, no Continente. O VPT é mais baixo do que o preço, por isso a base de cálculo é 250 000 €, e o valor cai no escalão dos 7%.
O IMT é 250 000 € × 7% − 10 457,96 € = 7 042,04 €. O Imposto do Selo é 250 000 € × 0,8% = 2 000 €. No total, pagas 9 042,04 € de impostos.
Com uma casa de 150 000 €, o valor cai no escalão dos 5%: o IMT é 150 000 € × 5% − 6 491,02 € = 1 008,98 €, e o Imposto do Selo é 1 200 €.
Jovens até 35 anos
Desde 2024, o Decreto-Lei n.º 48-A/2024 criou um regime especial para jovens. Na habitação própria e permanente, o IMT é zero até 330 539 €; acima disso, só se paga sobre o que excede esse valor, a 8%, até 660 982 €. O Imposto do Selo da compra também fica isento até ao primeiro escalão.
No exemplo dos 250 000 €, um jovem que cumpra as condições não paga IMT nem Imposto do Selo. As condições contam todas, na data da escritura:
- Ter até 35 anos.
- Não ser dependente de ninguém no IRS desse ano.
- Comprar a primeira casa: não ter tido outro imóvel urbano para habitação nos 3 anos anteriores.
- Comprar para habitação própria e permanente.
- A escritura ser a partir de 1 de agosto de 2024.
Não há limite de rendimento, e acima de 660 982 € não há benefício.
O benefício pode perder-se se não fores morar na casa no prazo de 6 meses, se voltares a ser dependente no IRS nos 6 anos seguintes ou se mudares o destino da casa nesse período. Há exceções, como a venda, alterações na família ou mudança de trabalho. Confirma o teu caso no Portal das Finanças antes de decidires.
Se a casa não for para morar
Uma segunda habitação, ou uma casa para arrendar, tem uma tabela mais pesada. No Continente, começa em 1% logo nos primeiros 106 346 €; entre 198 347 € e 330 539 € a taxa é 7%, e entre 330 539 € e 633 931 € é 8%.
Para outros prédios urbanos, como lojas, escritórios ou terrenos para construção, a taxa é 6,5% sobre o valor todo. Nos prédios rústicos, é 5%.
Açores e Madeira
Nas regiões autónomas, os escalões são mais altos. Na habitação própria e permanente, o IMT é zero até 132 933 €. A calculadora trata disto por ti.
Como se paga, passo a passo
- Entregas a declaração de IMT (Modelo 1) antes da escritura.
- Pagas o IMT e o Imposto do Selo.
- Levas os dois comprovativos de pagamento no dia da escritura.
A declaração entrega-se no Portal das Finanças, no e-balcão ou, presencialmente, num Serviço de Finanças. Muitas vezes é o advogado, o solicitador ou o mediador a tratar disto contigo; pergunta quem trata e confirma o valor antes de pagares.
O que o IMT não é
O IMT não é o Imposto do Selo, que é outro imposto, pago na mesma compra a 0,8% do valor. Também não é o IMI, o imposto que o proprietário paga todos os anos. Na compra, juntas IMT e Imposto do Selo, e tudo isto fica à parte do preço da casa, da escritura, dos registos e dos custos do crédito. Para ver tudo o que se paga, usa a calculadora de custos de aquisição.
Faz a conta à tua casa
Não precisas de decorar escalões. Escolhe o tipo de imóvel, onde fica e para que o queres, e a calculadora mostra o IMT, o Imposto do Selo e o total, passo a passo.
Perguntas frequentes
O IMT entra no crédito habitação?
Em regra, não. O banco financia uma parte do preço da casa, e o IMT e o Imposto do Selo saem das tuas poupanças, tal como a entrada.
Posso declarar um preço mais baixo para pagar menos?
Não compensa. O imposto calcula-se sobre o mais alto entre o preço e o VPT, e declarar menos do que o valor real traz problemas fiscais. Prejudica-te ainda na venda, porque reduz o valor de compra que podes deduzir nas mais-valias.
As tabelas mudam?
Mudam, em regra, todos os anos. A Autoridade Tributária publica as novas tabelas no início do ano, e os valores desta página são os de 2026.
Continua a ler
- Tabela do IMT em 2026: só as tabelas, sem os exemplos.
- Como comprar casa, passo a passo.
- Garantia pública do Estado no crédito habitação para jovens.
Trabalhamos para que os conteúdos sejam o mais fiéis possível, mas esta página é informativa. Todas as questões jurídicas e fiscais devem ser revistas por um advogado, solicitador ou contabilista certificado. Fonte das tabelas de 2026: Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária e Aduaneira, de 6 de janeiro de 2026. Regime para jovens: Decreto-Lei n.º 48-A/2024. Procedimento: Portal das Finanças, Compra da casa.