Como vender casa, passo a passo

Vender casa também tem uma ordem. Quem junta os documentos cedo vende mais depressa e com menos stress. Estes são os passos, da decisão ao IRS do ano seguinte.

1. Decide como vendes

Podes vender sozinho ou com um mediador imobiliário. Com mediador, a comissão costuma rondar os 5% mais IVA do preço de venda, e é uma despesa que podes deduzir nas mais-valias.

Vender sozinho poupa a comissão, mas implica tirar fotos e fazer os anúncios, responder a quem contacta, marcar e fazer as visitas, negociar diretamente com os interessados e tratar da parte documental e jurídica – tudo isto a par do teu dia a dia. Um mediador trata de todo esse trabalho, tem uma carteira de potenciais compradores e costuma negociar com mais distância emocional do que o próprio dono, o que às vezes ajuda a fechar negócio.

Se escolheres mediador, decide também entre mediação exclusiva, com uma única agência, ou aberta, com várias ao mesmo tempo. A exclusiva costuma trazer mais investimento na promoção da tua casa; a aberta dá mais alcance mas nenhuma agência garante o mesmo esforço quando o negócio não é só dela.

2. Define o preço

Pede a opinião de mais de um profissional e vê o que se vendeu na tua zona, não só o que está anunciado. Pensa também no que sobra depois das despesas e dos impostos.

O que está anunciado mostra apenas o preço pedido, não o preço real de venda, que costuma ficar abaixo. Pede a um ou dois mediadores uma avaliação de mercado, de preferência sem compromisso, e compara com o que casas parecidas vendem de facto na tua zona, não só na tua rua.

Pôr um preço demasiado alto costuma sair caro: a casa fica mais tempo anunciada, ganha a fama de “casa encalhada” e acaba por se vender mais abaixo do que se tivesses começado com um preço realista. Pôr um preço demasiado baixo também tem custo, porque deixas dinheiro na mesa logo na primeira proposta.

3. Junta a documentação

Pede os documentos com tempo, porque alguns demoram a chegar.

A certidão permanente e a caderneta predial pedes online, no Portal das Finanças e no Predial Online, e costumam sair na hora. A licença de utilização e a ficha técnica da habitação é que podem demorar mais, sobretudo se tiveres de as pedir na câmara municipal; casas construídas antes de 2004 não têm ficha técnica, e isso é normal, não um problema. Se a casa não tiver licença de utilização, fala com um advogado ou solicitador antes de avançares, porque isso pode condicionar a venda.

• Caderneta predial: gratuita no Portal das Finanças.
• Certidão permanente do registo predial: confirma quem é o dono e os encargos.
• Licença de utilização.
• Ficha técnica da habitação, nas casas construídas depois de 2004.
• Certificado energético.
• Declaração de não dívida ao condomínio, se a casa estiver num condomínio.
• Distrate da hipoteca, se ainda tens crédito.

4. Trata do crédito em dívida

Se a casa tem hipoteca, o banco tem de ser pago antes ou no ato da venda. Pede ao banco o valor para amortizar tudo e o documento que cancela a hipoteca (distrate). Pergunta também se há comissão de reembolso antecipado, porque este custo conta para as tuas contas.

Pede ao banco o mapa de amortização atualizado, com o valor exato em dívida para a data prevista da escritura, porque o saldo muda todos os meses com os juros. A lei limita a comissão de reembolso antecipado a um máximo de 0,5% do capital em dívida nos créditos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa, por isso vale a pena confirmar qual se aplica ao teu contrato antes de fechar as contas da venda.

5. Assina o contrato-promessa

Quando há comprador, assinam um contrato-promessa que fixa o preço, os prazos e o sinal. Pede a um advogado ou solicitador que o reveja antes de assinares. Se o comprador desistir sem justa causa depois de assinado, o sinal costuma ficar contigo; se fores tu a desistir, a regra habitual é teres de devolver o dobro do sinal recebido – confirma sempre as condições exatas no contrato antes de assinar.

É comum o comprador pedir uma cláusula suspensiva que condicione o negócio à aprovação do crédito habitação dele. Se aceitares essa cláusula, sabe que o negócio pode cair se o banco recusar o financiamento, sem que isso conte como desistência do comprador – lê bem o prazo definido para essa aprovação, porque é até lá que ficas com a casa fora do mercado à espera de uma resposta que não depende de ti nem dele.

Guarda sempre o comprovativo de como recebeste o sinal, seja por cheque ou transferência, porque esse valor entra depois nas contas do negócio e pode ser-te pedido mais tarde.

6. Assina a escritura

A escritura é o ato em que a casa passa para o comprador. O comprador paga o IMT e o Imposto do Selo; tu entregas os documentos e recebes o resto do preço. Se tinhas crédito, o banco recebe a sua parte nesse momento.

Se ainda tinhas crédito, o valor em dívida é pago diretamente ao teu banco nesse mesmo ato, a partir do preço que o comprador entrega, e só depois é que recebes a diferença. É também nesse momento que o banco entrega o distrate que cancela a hipoteca no registo predial. Leva contigo um documento de identificação válido e, se for o caso, a procuração de quem te representar.

7. Declara a venda no IRS

A venda declara-se no IRS do ano seguinte, no anexo G, e declara-se sempre, mesmo que fiques isento. Guarda as faturas das obras, do certificado energético e da comissão, porque servem para deduzir. Percebe tudo sobre o imposto na página das mais-valias.

O anexo G pede o valor de compra e o de venda, as despesas e encargos com a compra e a venda, e as obras de valorização feitas nos últimos anos – é por isso que as faturas contam tanto. Sem elas, só o Fisco considera o preço de compra e o de venda, e pagas mais-valias sobre uma diferença maior do que a real.

Posso ficar isento de mais-valias?

Se vendes a tua habitação própria e permanente e reinvestes o dinheiro noutra, sim. O reinvestimento pode ser feito até 36 meses depois da venda, ou até 24 meses antes. As casas compradas antes de 1989 estão isentas, e os maiores de 65 anos têm uma alternativa, com produtos financeiros.

Quanto me custa vender?

• Certificado energético.
• Comissão do mediador, se usares um.
• Documentos da casa.
• Cancelamento da hipoteca, se existir.
• Comissão de reembolso antecipado, se existir.
• Imposto sobre a mais-valia, se houver.

Perguntas frequentes

Quem paga o IMT?

Quem compra. Tu, como vendedor, não pagas IMT.

E o IMI do ano da venda?

Paga o IMI de cada ano quem for dono a 31 de dezembro. Se vendes antes, o IMI desse ano é do comprador, e convém combinar isto na negociação.

Posso vender a casa se ainda tiver crédito por pagar?

Sim. O banco recebe o valor em dívida no momento da escritura, a partir do preço de venda, e emite o distrate que cancela a hipoteca. O que sobra depois de pagar o banco é o que recebes tu.

Quanto tempo demora, em média, todo este processo?

Varia muito consoante o mercado e a rapidez a reunir documentos. Juntar a documentação, encontrar comprador e chegar à escritura costuma demorar meses, não semanas, por isso vale a pena começar a tratar dos documentos assim que decidires vender, mesmo antes de teres comprador.

Posso vender sem recorrer a um mediador imobiliário?

Sim, não é obrigatório. Poupas a comissão, mas assumes tu os anúncios, as visitas e a negociação, e precisas de confiança para tratar sozinho da parte documental e jurídica – nesses pontos, um advogado ou solicitador continua a ser importante mesmo sem agência.

O certificado energético é obrigatório mesmo que a casa esteja vazia ou precise de obras?

Sim. O certificado energético é obrigatório para anunciar e vender qualquer imóvel, esteja ele habitado, vazio ou a precisar de obras. Sem ele, não podes avançar com a escritura.

Continua a ler

• Como comprar casa, passo a passo.
• O que é o IMI, o imposto que o comprador vai pagar a partir daí.
• Como determinar o preço de venda da tua casa.
• 7 dicas para vender casa mais rápido.
• Como preparar a casa para vender, gastando pouco.
• Que obras valorizam a casa antes de vender.
• Como avaliar o trabalho do teu agente imobiliário.
• Mediação exclusiva ou aberta: qual escolher.
• Tabela de coeficientes de desvalorização da moeda, para atualizares o valor de compra.
• Vender primeiro ou comprar primeiro: como decidir.
• Defeitos ocultos na compra de casa usada, para saberes o que podes ter de garantir a quem compra.

Trabalhamos para que os conteúdos sejam o mais fiéis possível, mas esta página é informativa. Todas as questões jurídicas e fiscais devem ser revistas por um advogado, solicitador ou contabilista certificado. Fontes: Caixa Geral de Depósitos, Venda da casa: documentos e custos; Autoridade Tributária; CRN Contabilidade (mais-valias).