Como comprar casa, passo a passo

Comprar casa tem uma ordem, e quem a segue evita os sustos de última hora. Estes são os passos, do primeiro cálculo até ao registo em teu nome.

1. Faz as contas antes de procurar

Começa pelo que podes pagar: soma os teus rendimentos líquidos, tira as despesas fixas e vê o que sobra. Vê também quanto tens de poupança para a entrada e para os custos da compra.

Em regra, o banco financia até 90% do menor valor entre o preço e a avaliação. Para jovens até 35 anos com garantia pública, pode chegar a 100%. O resto sai das tuas poupanças, mais os impostos e as despesas.

O banco também olha para a tua taxa de esforço: o peso de todas as prestações de crédito que já tens, mais a nova prestação da casa, no teu rendimento líquido. As regras do Banco de Portugal tornam a aprovação mais difícil quando essa taxa ultrapassa 50%, e a maioria dos bancos prefere ficar bem abaixo disso. Por exemplo, com um rendimento líquido de 2.000 euros por mês e nenhum outro crédito em curso, uma prestação de 700 euros já representa 35%, o que normalmente ainda passa, mas junta-lhe um crédito de carro de 200 euros e a margem aperta.

2. Pede uma pré-aprovação ao banco

A pré-aprovação diz-te o valor máximo que o banco está disposto a emprestar, e faz-te ganhar tempo quando encontrares a casa. Leva identificação, IRS dos últimos anos, extratos bancários dos últimos 3 meses, recibos de vencimento e comprovativo de morada.

Compara propostas de mais de um banco. Por lei, cada banco entrega-te a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), um documento padrão que permite comparar taxas, comissões e prestações.

Compara sempre a TAEG, não a TAN ou o spread isolado: a TAEG junta a taxa de juro, os seguros obrigatórios, as comissões e outros encargos, e é o único número que mostra o custo real e comparável entre bancos. A pré-aprovação costuma ter um prazo de validade, geralmente entre 30 e 90 dias consoante o banco, por isso só vale a pena pedi-la quando já estiveres mesmo a procurar casa a sério, não meses antes.

3. Procura a casa

Vê casas dentro do valor que calculaste e faz as contas aos custos de cada uma, não só ao preço. A calculadora de custos de aquisição ajuda nisso.

Visita a casa mais do que uma vez e em horas diferentes, se puderes: de dia para veres a luz natural e a vizinhança, e ao final da tarde ou ao fim de semana para perceberes o ruído, o trânsito e o movimento na rua. Repara na orientação solar, no estado da canalização e da instalação elétrica, nas infiltrações ou manchas de humidade, e pergunta pela despesa média de condomínio, que normalmente não aparece no anúncio mas pesa na tua conta mensal.

4. Confirma a documentação do imóvel

Antes de avançares, pede e lê os documentos da casa.

• Certidão permanente do registo predial: mostra quem é o dono e se há hipotecas ou penhoras.
• Caderneta predial: tem o valor patrimonial tributário (VPT), que conta para o IMT.
• Certificado energético.
• Declaração de não dívida ao condomínio, se a casa estiver num condomínio.
• Licença de utilização.
• Ficha técnica da habitação, nas casas construídas depois de 2004.

Se algo não bater certo, para aqui e resolve o problema antes de assinar. Uma penhora ou hipoteca ainda ativa na certidão permanente, por exemplo, tem de ficar resolvida ou acautelada no contrato antes da escritura, caso contrário é a casa que fica onerada, mesmo depois de a comprares. Se tiveres dúvidas sobre o que um documento diz, mostra-o a um advogado ou solicitador antes de avançares, não depois.

5. Assina o contrato-promessa (CPCV)

O contrato-promessa fixa o preço, os prazos e as condições até à escritura. Em regra, paga-se um sinal, geralmente entre 10% e 20% do preço, e recomenda-se o reconhecimento notarial das assinaturas.

Lê com atenção o que acontece a quem desiste e pede a um advogado ou solicitador que reveja o contrato antes de assinares.

Se ainda não tiveres o crédito aprovado quando assinares o CPCV, pede para incluir uma cláusula que condicione a compra à aprovação do financiamento, dentro de um prazo definido. Sem essa cláusula, se o banco recusar o crédito depois de assinares, podes acabar a perder o sinal por um motivo que não dependeu de ti. Repara também na forma como o sinal é entregue: por cheque, transferência ou outro meio, e pede sempre recibo.

6. Fecha o crédito

O banco manda avaliar a casa e aprova o financiamento. Recebes o contrato antes de assinar e tens, no mínimo, 7 dias para o ler e refletir; a proposta do banco fica válida, no mínimo, 30 dias.

O banco costuma exigir seguro de vida e seguro multirriscos. Podes escolher seguradoras diferentes das do banco, se a cobertura for equivalente.

Usar uma seguradora diferente da do banco, com coberturas equivalentes, é um direito que a lei te garante, e pode poupar-te dinheiro ao longo dos anos de crédito, já que os seguros vendidos pelo próprio banco costumam ser mais caros do que os do mercado. Entre a aprovação e a escritura costumam passar algumas semanas, tempo que o banco usa para preparar o contrato de crédito e confirmar os seguros escolhidos.

7. Entrega a declaração e paga os impostos

Antes da escritura, entregas a declaração de IMT (Modelo 1) e pagas o IMT e o Imposto do Selo. Levas os dois comprovativos no dia da escritura.

A declaração entrega-se online, no Portal das Finanças, e o próprio sistema calcula o valor a pagar com base no VPT e no preço que indicares, usando o maior dos dois. O pagamento pode ser feito logo a seguir, por multibanco ou homebanking, e a maior parte das pessoas faz tudo isto nos dias imediatamente antes da escritura, não no mesmo dia, para teres margem caso surja algum problema técnico no portal.

Para perceber melhor cada imposto, lê o que é o IMT e o que é o Imposto do Selo.

8. Assina a escritura

A escritura é o ato que passa a casa para o teu nome, e faz-se por escritura pública ou por documento particular autenticado. Levas os comprovativos dos impostos e o contrato de crédito, se houver, e pagas o que falta do preço, as despesas de notariado e o registo.

Costumam estar presentes o comprador, o vendedor, um representante do banco quando há crédito, e o notário ou o funcionário do balcão que trata do ato. O balcão “Casa Pronta” permite tratar da escritura, do registo e do pagamento dos impostos no mesmo dia e no mesmo sítio, o que poupa deslocações. O ato em si costuma durar entre trinta minutos e uma hora, e o notário lê o essencial do contrato antes de todos assinarem.

9. Faz o registo e atualiza a tua morada fiscal

Confirma que o imóvel fica registado em teu nome: segundo as Finanças, a casa deve aparecer em teu nome no prazo de 60 dias. Se for a tua habitação própria e permanente, atualiza o domicílio fiscal no Portal das Finanças, porque sem isso podes perder a isenção de IMI. Percebe também o IMI que vais pagar todos os anos.

Se a escritura foi feita no balcão Casa Pronta, o registo costuma ficar tratado automaticamente nesse mesmo ato, e não precisas de fazer mais nada. Se foi feita por escritura pública num cartório, confirma com o notário se o registo fica a cargo dele ou se tens de o pedir tu próprio no Portal das Finanças ou no balcão do registo predial. Atualizar a morada fiscal demora poucos minutos online, mas esquecê-la é um dos erros mais comuns, e só costuma notar-se um ano depois, quando chega o IMI sem a isenção aplicada.

Quanto tempo demora

Depende das partes, do banco e dos documentos. Conta com algumas semanas desde a pré-aprovação até à escritura, e mais se faltar um documento.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado?

A lei não obriga em todos os casos, mas ajuda. Um advogado ou solicitador confere os documentos e o contrato-promessa antes de pagares o sinal.

Posso desistir depois de pagar o sinal?

Depende do que está escrito no contrato-promessa. Em regra, quem desiste perde o sinal e, se for o vendedor a desistir, devolve o dobro. Lê esta cláusula antes de assinar.

E se o banco recusar o crédito depois de eu já ter assinado o CPCV?

É exatamente para esse cenário que serve a cláusula suspensiva referida no passo 5. Com ela incluída no contrato-promessa, uma recusa do banco liberta-te da compra sem perderes o sinal; sem ela, arriscas perder o sinal por um motivo fora do teu controlo.

Quanto tempo demora, do princípio ao fim, comprar uma casa?

Varia bastante, mas entre encontrar a casa, assinar o CPCV, esperar pela aprovação do crédito e chegar à escritura, é normal passarem-se dois a quatro meses. Documentação em falta ou um processo de crédito mais lento podem alongar este prazo.

Continua a ler

• Tabela do IMT em 2026.
• Tabela do IMI em 2026.
• Tabela do Imposto do Selo em 2026.
• O que são as mais-valias imobiliárias, para quando venderes.
• Defeitos ocultos na compra de casa usada: o que diz a lei.
• Vender primeiro ou comprar primeiro: como decidir.
• Taxa fixa, variável ou mista no crédito habitação.
• Garantia pública do Estado para jovens, se tiveres menos de 35 anos.

Trabalhamos para que os conteúdos sejam o mais fiéis possível, mas esta página é informativa. Todas as questões jurídicas e fiscais devem ser revistas por um advogado, solicitador ou contabilista certificado. Fontes: Autoridade Tributária, Compra da casa; Doutor Finanças, Passo a passo para comprar casa e Vai fazer um crédito: saiba quais os seus direitos.