Preço pedido, preço de venda e avaliação bancária: porque os números não coincidem
No mesmo mês, lês que os preços da habitação subiram 16,5%, que o preço pedido subiu 7,9% e que o banco avaliou a tua casa abaixo do que combinaste pagar. Parece que alguém está a mentir.
Ninguém está. São três números diferentes, que medem coisas diferentes, e saber qual usar em cada momento é uma vantagem real quando compras ou vendes.
Preço pedido: o que os vendedores querem receber
É o valor que aparece nos anúncios. O índice do idealista, publicado a 1 de outubro de 2026, mostra um preço mediano pedido de 3 228 € por metro quadrado em setembro, um recorde e mais 7,9% do que um ano antes. Mediano quer dizer que metade dos anúncios está abaixo e metade acima.
O preço pedido mostra o que os vendedores esperam. Não mostra o que os compradores aceitaram pagar. Na prática, é o teto da negociação. Mais detalhes na nossa notícia sobre o preço pedido recorde em setembro.
Preço de venda: o que se pagou de facto
O Índice de Preços da Habitação do INE mede o que as famílias pagaram nas transações. No 2.º trimestre de 2026, subiu 16,5% face ao mesmo trimestre de 2025, abaixo dos 17,8% do trimestre anterior e o valor mais baixo desde o 1.º trimestre de 2025.
O INE divulgou-o a 22 de setembro. Vê a notícia completa.
Este número compara transações com transações e responde a uma pergunta diferente da do preço pedido. Por isso a comparação direta (16,5% contra 7,9%) engana: um mede vendas fechadas, o outro mede anúncios.
Avaliação bancária: o que o banco acha que vale
Quando pedes crédito, o banco manda um perito independente avaliar a casa. O valor que ele atribui é uma estimativa, feita com base na sua experiência e numa amostra de transações, e não tem de coincidir com o preço combinado. O INE acompanha estes valores com um inquérito mensal aos bancos.
Dados do INE para 2024 (divulgados a 18 de julho de 2025): cerca de 140 000 avaliações, o maior número desde 2009; o valor mediano de avaliação subiu 9,3% e o preço mediano das casas 9,1%. Nesse ano, os dois valores andaram muito perto um do outro.
Porque é que a avaliação pesa no teu crédito
Para calcular quanto te empresta, o banco usa o menor valor entre a avaliação e o preço de compra, segundo o Doutor Finanças, em linha com recomendações do Banco de Portugal que se aplicam desde meados de 2018.
A consequência é direta: se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença sai do teu bolso, além da entrada que já tinhas previsto. Por isso, antes de fechares o preço de uma casa, pergunta ao banco como costuma avaliar na zona e conta com uma margem.
Os quatro números lado a lado
| Número | Quem o mede | O que mede | Para que serve |
|---|---|---|---|
| Preço pedido | Portais, como o idealista | O que os vendedores pedem nos anúncios | Ponto de partida e teto da negociação |
| Preço de venda | INE (índice de preços), escrituras | O que se pagou nas transações | Perceber a tendência real do mercado |
| Avaliação bancária | Perito do banco; INE em estatística | Quanto o banco acha que a casa vale | Definir o crédito que podes ter |
| VPT | Autoridade Tributária | Valor fiscal da casa, na caderneta predial | Calcular IMI e IMT |
Como usar cada número
- Se vais comprar: usa o preço pedido como teto, compara com vendas reais da mesma zona e verifica quanto o banco costuma avaliar. Pede a pré-aprovação cedo.
- Se vais vender: define o preço com base em vendas reais na tua rua ou freguesia, não só em anúncios. Um preço acima do que os bancos avaliam afasta compradores que precisam de crédito.
- Se estás a fazer contas: soma ao preço o IMT, o Imposto do Selo e o registo na calculadora de custos de aquisição.
Um exemplo para teres noção: um apartamento de 80 m² ao preço mediano pedido nacional de 3 228 €/m² custa cerca de 258 200 €. Exemplo calculado por nós, com a mediana nacional.
O preço real depende da zona, do estado e do andar. O guia Como vender casa, passo a passo mostra como definir o preço certo.
Já sabes por quanto vais comprar? Vê quanto precisas de financiar e a prestação que isso dá.
Perguntas frequentes
Porque é que o preço pedido é diferente do preço de venda?
Porque o preço pedido é o valor dos anúncios e o preço de venda é o valor a que a casa foi vendida, normalmente depois de negociação.
O que é a avaliação bancária?
É a estimativa do valor da casa feita por um perito independente quando pedes crédito. Não tem de coincidir com o preço combinado.
O banco financia sobre o preço ou sobre a avaliação?
Sobre o menor dos dois valores, segundo o Doutor Finanças, em linha com recomendações do Banco de Portugal.
O que é o VPT?
É o valor patrimonial tributário, o valor fiscal da casa, que consta da caderneta predial e serve de base ao IMI.
Fontes: ComparaJá, a partir de dados do INE (22 de setembro de 2026); idealista/news, avaliação bancária (a partir de dados do INE de 18 de julho de 2025); Doutor Finanças, Preço vs. valor no mercado residencial; idealista, índice de preços de 1 de outubro de 2026.
Informação geral e ilustrativa. Confirma com um advogado, solicitador ou contabilista certificado.
