E se o banco recusar o crédito depois de assinares o CPCV? Perdes o sinal?

Encontraste a casa, negociaste o preço, assinaste o contrato-promessa de compra e venda e pagaste o sinal. Faltava só o banco aprovar o crédito. E o banco disse que não. Perdes o sinal?

A resposta é esta: se o teu CPCV tem uma cláusula de financiamento, recuperas o sinal. Se não tem, o risco é todo teu. O que decide não é o banco nem o vendedor. É o que está escrito no contrato que assinaste.

Quando recuperas o sinal: um caso recente

Em julho de 2026, o Tribunal da Relação de Évora confirmou que um casal tinha direito à devolução do sinal depois de não conseguir o crédito.

O contrato previa que, se o financiamento não fosse aprovado por insuficiência da avaliação bancária ou por falta de condições dos compradores, o sinal seria restituído. Quando o banco recusou, o contrato extinguiu-se e a vendedora teve de devolver o sinal, em singelo, sem pagar o dobro.

O tribunal entendeu que a compra falhou por impossibilidade de obter o crédito, e não porque os compradores quisessem desistir.

O caso mostra o essencial: foi a cláusula, e não a boa vontade de ninguém, que protegeu o sinal.

Como funciona o sinal

O sinal é o valor que entregas ao assinar o CPCV e que conta para o preço final. A lei não fixa o valor. Na prática, costuma ficar entre 10% e 20% do preço. O que está em jogo quando o negócio falha é o seguinte:

• Se és tu a falhar, perdes o sinal.
• Se é o vendedor a falhar, tem de te devolver o sinal em dobro. Com um sinal de 20 000 €, são 40 000 € (exemplo dado pelo Portal da Literacia Financeira).
• Em alternativa ao dobro, quem cumpriu pode pedir ao tribunal que faça a venda no lugar do faltoso (execução específica).

E atenção a um ponto que apanha muita gente: sem outra cláusula, não há indemnização além da perda do sinal ou do dobro. As despesas com crédito e avaliação só são reembolsáveis se estiverem escritas no contrato.

O que a cláusula de financiamento deve dizer

Não basta escrever «sujeito a financiamento». Uma cláusula que te protege tem de ser concreta. Em termos práticos, deve:

• Condicionar a escritura à aprovação do crédito até uma data. Se o banco não aprovar nessa data, o contrato caduca e o sinal é devolvido.
• Indicar o montante ou a percentagem do crédito. Sem isto, discute-se depois o que é «aprovar o crédito».
• Cobrir o caso da avaliação baixa. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o montante aprovado desce. A cláusula deve dizer o que acontece nesse cenário.
• Dar tempo. O prazo habitual entre a assinatura e a escritura é de 60 a 90 dias. Segundo o Doutor Finanças, 30 dias é pedir para falhar.
• Prever prorrogação automática se o atraso vier do banco ou da conservatória.
• Dizer quem paga as despesas de crédito e de avaliação se o negócio cair.

Os juristas chamam a este tipo de cláusula condição suspensiva ou condição resolutiva, consoante a redação. Não precisas de decorar a diferença. Precisas de que o texto seja claro e que um advogado ou solicitador o reveja.

O risco da avaliação do banco

O banco só empresta sobre o menor valor entre a avaliação e o preço de compra. Se a casa for avaliada abaixo do preço que combinaste, o crédito encolhe e a diferença sai do teu bolso.

Cada vez mais CPCV trazem uma cláusula de avaliação: o valor avaliado tem de ser, no mínimo, o preço de compra. Percebe a diferença entre os valores em Preço pedido, preço de venda e avaliação bancária.

Antes de assinares o CPCV

1. Compara ofertas de crédito. A concessão de crédito é um processo independente do CPCV. Pede a pré-aprovação a mais de um banco antes de assinares. Pré-aprovação não é aprovação final, por isso a cláusula faz falta na mesma. Simula a prestação na calculadora de crédito habitação.
2. Escreve a cláusula de financiamento com prazo, montante e devolução do sinal.
3. Define um prazo de escritura realista, com margem de segurança.
4. Só pagues o sinal com recibo e com o valor escrito no contrato.
5. Reconhece as assinaturas presencialmente. O CPCV de imóveis exige reconhecimento presencial das assinaturas (artigo 410.º do Código Civil). Sem isso, o contrato é inválido.
6. Paga a um advogado ou solicitador para rever o contrato. Custa muito menos do que perder um sinal.

E se já assinaste sem a cláusula?

Não desistas por mensagem nem por e-mail, e não deixes o prazo passar em silêncio. Lê o contrato com calma, vê exatamente o que diz sobre o crédito e sobre o sinal, e leva-o a um advogado ou solicitador antes de decidires.

Se o vendedor estiver disposto, pede uma adenda ao CPCV, por escrito, com a cláusula de financiamento. Se ele não aceitar, pelo menos sabes com o que estás a contar.

Para veres o percurso inteiro, do primeiro contacto à escritura, lê Como comprar casa, passo a passo.

Queres saber que prestação o banco te pode aprovar? Faz a simulação com o teu valor e o teu prazo.

Perguntas frequentes

Perco o sinal se o banco recusar o crédito?

Se o CPCV tem uma cláusula de financiamento que prevê a devolução do sinal, não. Se não tem, o vendedor pode ficar com ele, porque o que decide é o que está escrito no contrato.

Qual é o valor habitual do sinal?

A lei não o fixa. Na prática, costuma ficar entre 10% e 20% do preço.

Quanto tempo deve ter o prazo para a escritura?

O prazo habitual entre a assinatura do CPCV e a escritura é de 60 a 90 dias. Um prazo de 30 dias dá pouca margem para o banco aprovar o crédito.

O vendedor pode ficar com o sinal se a avaliação do banco for baixa?

Se o CPCV não previr essa situação, o risco é do comprador. Por isso, a cláusula de financiamento deve cobrir o caso de a avaliação ficar abaixo do preço.

Fontes: Portal da Literacia Financeira, Contrato-promessa de compra e venda; LexPoint, Falta de aprovação de financiamento bancário (acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 14 de julho de 2026); Doutor Finanças, CPCV: tudo o que precisa de saber; idealista/news, Crédito habitação recusado? Como evitar perder o dinheiro do sinal.

Informação geral. Confirma com um advogado, solicitador ou contabilista certificado.