Mais-valias em 2026: já saíram os coeficientes de correção para quem vende casa
- A Portaria n.º 457/2026/1, publicada a 15 de outubro, fixou os coeficientes que atualizam o valor de compra dos bens vendidos em 2026.
- O coeficiente escolhe-se pelo ano em que compraste, e não pelo ano da venda.
- Quanto maior for o valor de compra corrigido, menor é a mais-valia que fica sujeita a IRS.
Quando vendes uma casa por mais do que pagaste, a diferença é a mais-valia e uma parte dela entra no teu IRS. Só que, entre a compra e a venda, podem ter passado muitos anos de inflação, e seria injusto tributar como lucro um aumento que é apenas perda de poder de compra. Por isso, todos os anos o Governo publica uma portaria com coeficientes de desvalorização da moeda, que servem para atualizar o valor a que compraste a casa.
O que mudou
Esta é uma regra já em vigor, não uma proposta. Os pontos principais são estes:
- 15 de outubro de 2026: a Portaria n.º 457/2026/1 foi publicada em Diário da República, tendo sido assinada a 9 de outubro.
- Âmbito: aplica-se a bens e direitos vendidos durante 2026, não apenas a imóveis.
- Alguns coeficientes: compra em 2025, 1,00; em 2024, 1,02; em 2023, 1,04; em 2022, 1,08; em 2021, 1,19; e entre 2018 e 2020, 1,20.
- Tempo mínimo: segundo as fontes consultadas, a correção só se aplica quando já passaram pelo menos dois anos entre a compra e a venda.
Na prática, quem comprou casa em 2025 não tem qualquer correção (o coeficiente é 1,00), enquanto quem comprou em 2019 consegue aumentar o valor de compra em 20% para efeitos de cálculo. Convém lembrar que o IRS sobre a mais-valia depende também dos teus restantes rendimentos do ano, por isso o imposto final não se calcula só com esta tabela.
Imagina que compraste uma casa em 2019 por 200.000 € e a vendes em 2026 por 300.000 €, sem outras despesas (pressuposto hipotético para simplificar).
- Sem correção, a mais-valia seria de 100.000 € (300.000 − 200.000).
- Com o coeficiente de 1,20, o valor de compra passa a 240.000 € e a mais-valia desce para 60.000 €.
- Como a nossa calculadora considera que 50% da mais-valia entra no IRS, a parte tributável passa de 50.000 € para 30.000 €, menos 20.000 €.
Exemplo ilustrativo, calculado por nós. Não é uma estatística nem uma simulação do teu caso.
O que fazer agora
- Vais vender em 2026: confirma o ano exato da escritura de compra e simula o resultado na calculadora de mais-valias, que aplica automaticamente o coeficiente do ano de compra. Vê também o guia como vender casa.
- Vais reinvestir numa habitação própria: a calculadora indica que o reinvestimento pode excluir a mais-valia se acontecer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Guarda os comprovativos.
- Vais comprar casa: guarda a escritura e os comprovativos de IMT e imposto do selo, porque no futuro contam para o teu valor de compra. Podes estimar esses custos na calculadora de custos de aquisição e perceber o IMT.
- Recebeste a casa em herança: o valor de aquisição a usar costuma ser o declarado para efeitos de imposto do selo, por isso vale a pena confirmar o caso com um profissional.
Calcular as minhas mais-valias
Perguntas frequentes
Que coeficiente uso se comprei em 2022?
Pela tabela da portaria, 1,08. O valor de compra é multiplicado por este coeficiente antes de calculares a mais-valia.
O ano da venda também conta?
Não para escolher o coeficiente. Conta o ano de aquisição. O ano da venda apenas determina que portaria se aplica, neste caso a de 2026.
Estes coeficientes servem só para casas?
Não. A portaria refere bens e direitos vendidos em 2026, embora este artigo se foque no caso de quem vende habitação.
Fontes: Diário da República, Portaria n.º 457/2026/1, 15 de outubro de 2026; idealista/news, 16 de outubro de 2026. Resumo, exemplos e cálculos da equipa da Info Imobiliária, a 21 de outubro de 2026.
