Crédito habitação: taxa de esforço máxima desce para 45% e os bancos esperam menos crédito
Em 30 segundos
- Desde 1 de agosto, a taxa de esforço máxima baixou de 50% para 45% do rendimento líquido, com uma folga de 1,5 pontos percentuais nos juros.
- O financiamento máximo é de 90% do valor do imóvel na habitação própria e permanente (80% nos outros casos), e o prazo máximo é de 40 anos até aos 35 anos de idade (35 acima).
- Os bancos apontam para uma quebra na produção de crédito entre 5% e mais de 10%.
Desde 1 de agosto de 2026 estão em vigor regras mais apertadas do Banco de Portugal para o crédito à habitação. O objetivo, segundo o supervisor, é conter o aumento do endividamento das famílias. Na prática, muita gente pode ver o valor aprovado pelo banco ficar abaixo do que esperava.
O que mudou
- Taxa de esforço: o máximo desce de 50% para 45% do rendimento líquido mensal, somando todas as responsabilidades (crédito, cartões, carro, etc.).
- Teste de stress: o cálculo considera uma subida das taxas de juro de 1,5 pontos percentuais.
- Financiamento: até 90% do valor do imóvel na compra de habitação própria e permanente, e até 80% para outras finalidades.
- Prazo: até 40 anos para quem tem até 35 anos, e até 35 anos acima dessa idade.
- Imóveis do banco: os bancos já não podem financiar a 100% imóveis que sejam do próprio banco.
Nas apresentações de resultados, a CGD apontou um impacto de cerca de 10% na produção de crédito, o BPI falou em mais de 10% e o BCP em cerca de 5%.
Quanto crédito perdes com a nova regra
Rendimento líquido de 2.000 € por mês
- Sem outras dívidas: a prestação máxima passa de 1.000 € (50%) para 900 € (45%).
- Numa simulação a 30 anos, com taxa de 5,5% no teste (contrato a 4% mais 1,5 pontos de stress), isso corresponde a um capital máximo de cerca de 176.100 € antes e 158.500 € agora. Menos 17.600 €.
- Com 200 € por mês de outras dívidas, o capital máximo desce de cerca de 140.900 € para 123.300 €.
Os bancos fazem a sua própria análise, com outras regras de risco. Isto serve apenas para perceber a ordem de grandeza.
Exemplo ilustrativo, calculado por nós. Não é uma estatística nem uma simulação do teu caso.
Repara que cada euro de dívida que já tens pesa duas vezes: reduz a prestação que sobra para a casa e, por isso, o capital que o banco aprova. Saldar um crédito pequeno antes de pedir o da casa pode compensar.
O que fazer agora
- Calcula a tua taxa de esforço com todas as responsabilidades mensais, não só a prestação da casa.
- Se ficas perto do limite: considera um prazo mais longo (se a tua idade o permitir), uma entrada maior ou um imóvel mais barato.
- Pede mais de uma simulação. Os bancos não aplicam os mesmos critérios internos.
- Se já tens crédito: a regra aplica-se a novos pedidos. Confirma com o teu banco o que muda numa renegociação.
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Perguntas frequentes
O que é a taxa de esforço?
É a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para pagar dívidas. Inclui a prestação da casa e outros créditos.
A regra aplica-se a quem já tem crédito?
As regras aplicam-se à concessão de novos créditos. Se já tens contrato, confirma com o teu banco o que acontece em caso de renegociação.
Vale a pena esperar que as regras mudem?
Não há nada anunciado nesse sentido. Fazer contas com as regras atuais é o mais seguro.
Fontes: Observador, 4 de agosto de 2026. Resumo, exemplos e cálculos da equipa da Info Imobiliária, a 9 de outubro de 2026.
