Mais-valias na venda de casa: como se calculam, com exemplo

Vendeste a casa por mais do que pagaste? Essa diferença chama-se mais-valia e conta para o IRS. Mas não pagas imposto sobre toda a diferença, e há formas legais de não pagar nada.

Neste artigo ficas a saber a fórmula, o que podes descontar, como funciona o reinvestimento e onde declarar. Se queres saber mais sobre o conceito, vê o que são mais-valias.

A fórmula da mais-valia

A mais-valia calcula-se assim: valor de venda, menos o valor de compra atualizado, menos as despesas.

O valor de compra atualizado obtém-se multiplicando o preço que pagaste por um coeficiente de desvalorização da moeda, que depende do ano em que compraste. Consulta a tabela de coeficientes.

Se o resultado for positivo, só 50% entra no IRS, somado aos teus outros rendimentos do ano. Se for negativo, não pagas imposto e podes usar essa perda nos cinco anos seguintes.

Que despesas podes descontar

• Despesas de compra e de venda, como a comissão do mediador e o certificado energético.
• Obras de melhoria feitas nos últimos 12 anos, por exemplo um sistema de aquecimento.

Todas as despesas têm de estar documentadas com faturas em teu nome. Não contam as taxas de loteamento nem as despesas sem comprovativo.

Exemplo calculado

Uma casa comprada em 2015 por 120 000 € e vendida em 2026 por 200 000 €. As despesas documentadas de compra, venda e obras somam 14 000 €. Usámos o coeficiente de 1,20, que a tabela consultada indica para compras entre 2012 e 2015.

Confirma sempre o coeficiente da portaria em vigor no ano da venda.

Os 21 000 € somam-se aos outros rendimentos do ano e são taxados ao escalão de IRS que te corresponder. Não é um imposto de 50% sobre a mais-valia: é a metade que entra na base.

Como não pagar mais-valias: o reinvestimento

Se vendeste a tua habitação própria e permanente, podes ficar isento se reinvestires noutra habitação própria e permanente. As regras principais:

• Compras a nova casa até 36 meses depois da venda, ou compraste até 24 meses antes.
• O que tens de reinvestir é o valor da venda, deduzido do crédito que amortizaste, e não apenas o ganho.
• Se reinvestires só uma parte, a isenção é proporcional.
• A nova casa tem de passar a ser a tua morada fiscal.

Quem tem 65 anos ou mais, ou é reformado, pode em alternativa aplicar o valor da venda, no prazo de seis meses, em certos produtos financeiros, como seguros de vida ou planos de poupança reforma.

Casos especiais

• Imóvel comprado antes de 1 de janeiro de 1989: o ganho não é tributado, mas a venda tem de ser declarada no anexo G1.
• Casa herdada: o valor de compra é o VPT que consta da caderneta no ano da herança.
• Venda abaixo do VPT: as Finanças usam o VPT como valor de venda. Podes provar o valor real pedindo-o ao diretor de finanças em janeiro do ano seguinte.

Onde declarar

A venda declara-se no IRS do ano seguinte, no anexo G (ou G1, em alguns casos). Indicas o valor de venda, o valor de compra e as despesas.

Mesmo que estejas isento, tens de declarar a venda.

Já tens os teus números? Faz a conta em dois minutos.

Perguntas frequentes

Pago imposto sobre toda a mais-valia?

Não. Só 50% da mais-valia entra no IRS, somado aos teus outros rendimentos.

Posso descontar as obras que fiz em casa?

Sim, as obras de melhoria feitas nos últimos 12 anos, desde que tenhas as faturas em teu nome.

Quanto tempo tenho para comprar outra casa e não pagar?

Até 36 meses depois da venda, ou até 24 meses antes, se compraste primeiro.

Tenho de declarar a venda se estiver isento?

Sim. A venda tem sempre de ser declarada no IRS.

E se vender com prejuízo?

Não pagas imposto, e a perda pode ser usada nos cinco anos seguintes.

Fontes: DECO Proteste, Mais-valias: como declarar a venda da casa no IRS; CRN Contabilidade, Isenção de mais-valias em 2026.

Informação geral, com regras à data de outubro de 2026. Confirma com um advogado, solicitador ou contabilista certificado.